Статья 172. Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества

172.1. Доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной статьей 121 земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом.

Условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

172.2. Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), указанных в пункте 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 этой статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства облагается налогом в порядке, определенном этой статьей для объектов недвижимого имущества.

172.3. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, либо не ниже рыночной стоимости такого объ объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.

Единая база данных отчетов об оценке (далее - единая база) - государственная автоматизированная информационно-телекоммуникационная система, в состав которой входят база данных, программное обеспечение, модуль электронного определения оценочной стоимости, сервис услуги электронной определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости.

Единая база обеспечивает:

1) внесение, обновления, создания, хранения, передачи и автоматическое обнародования соответствующей информации об объекте недвижимости и его стоимость (кроме информации о нормативной денежной оценке земельного участка);

2) регистрацию, авторизацию (идентификацию) субъектов оценочной деятельности (оценщиков) и нотариусов;

3) внесение субъектами оценочной деятельности (оценщиками) отчетов об оценке и информации по ним напрямую и непосредственно в Единую базу;

4) регистрацию и хранение отчетов об оценке в Единой базе с автоматическим присвоением каждому отчету уникального регистрационного номера;

5) электронное определения оценочной стоимости объектов недвижимости и автоматическое формирование на запрос физических и юридических лиц электронных справок об оценочной стоимости объектов недвижимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера;

6) автоматический обмен информацией и документами, доступ к которым осуществляется с помощью сети Интернет.

Владельцем Единой базы, прав интеллектуальной собственности на Единую базу и ее программного обеспечения является государство в лице Фонда государственного имущества Украины.

Фонд государственного имущества Украины является держателем, распорядителем и администратором Единой базы, а также владельцем всей информации, содержащейся в ней.

Единая база должна обеспечивать сохранность и надлежащую защиту всей информации по объектам недвижимости, оценочная стоимость которых определяется и проверяется, возможность доступа к информации субъектов оценочной деятельности (оценщиков), нотариусов и контролирующих органов в пределах полномочий.

Информация Единой базы об объекте недвижимости и его стоимость, в том числе отчеты об оценке, автоматически публикуется на официальном сайте Фонда государственного имущества Украины в режиме реального времени (кроме информации с ограниченным доступом). К такой информации обеспечивается открытый, прямой неавторизованный доступ с возможностью загрузки в формате открытых данных.

Для целей настоящего пункта к информации с ограниченным доступом не относится информация о субъектах оценочной деятельности (оценщиков).

Порядок ведения Единой базы утверждается Фондом государственного имущества Украины по согласованию с центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной финансовой политики.

С целью формирования информационной основы для определения оценочной стоимости объекта недвижимости Фонд государственного имущества Украины использует информационные источники с открытым доступом и данные о ценах, указанные в договорах купли-продажи объектов недвижимости, внесенные нотариусами в Единую базу, а также данные о рыночной стоимость объектов недвижимости, внесенные в Единую базу на основании отчетов об оценке.

Определение оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, внесенных в Единую базу любым лицом с помощью сети Интернет, подтверждаются официальными документами на такой объект. Перечень данных, которые вносятся лицом к Единой базы с целью определения оценочной стоимости объекта недвижимости, утверждается Фондом государственного имущества Украины.

По результатам определения оценочной стоимости объекта недвижимости Единственной базой формируется справка о его оценочную стоимость с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера.

Если лицо не соглашается с результатами автоматического определения оценочной стоимости объекта недвижимости, он имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщика) с целью определения рыночной стоимости такого объекта.

Внесение информации из отчетов об оценке в Единую базу осуществляется субъектом оценочной деятельности (оценщиком) на основании отчета об оценке, электронная версия которого хранится в Единой базе. Перечень данных об объекте недвижимости из отчета об оценке, которые вносятся субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в Единую базу с целью регистрации отчета в Единой базе, утверждается Фондом государственного имущества Украины. Отчеты об оценке регистрируются в Единой базе субъектами оценочной деятельности (оценщиками) исключительно с использованием квалифицированного электронной подписи оценщиков, которые непосредственно проводили оценку.

Регистрация отчета об оценке с присвоением ему уникального регистрационного номера осуществляется Единственной базой при условии, что определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости находится в пределах допустимого 25-процентного ценового диапазона рыночных цен на сопоставимые объекты недвижимости, информация о которых содержится в Единой базе. Алгоритмы установления Единственной базой сопоставимых объектов недвижимости определяются Фондом государственного имущества Украины.

В случае если определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости выходит за пределы допустимого 25-процентного ценового диапазона, Единая база автоматически отказывает в регистрации такого отчета. В таком случае лицо, использующее отчет об оценке, или субъект оценочной деятельности (оценщик) имеет право в течение пяти рабочих дней со дня отказа в регистрации отчета об оценке обратиться за Единую базу или письменно в Фонд государственного имущества Украины с заявлением о обеспечение рецензирования отчета об оценке в соответствии с Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности". Фонд государственного имущества Украины рассматривает такое заявление не более пяти рабочих дней с момента получения и принимает соответствующее решение. Указанное решение не позднее следующего рабочего дня после его принятия регистрируется Фондом государственного имущества Украины в Единой базе. Отчет об оценке по результатам рецензирования подлежит регистрации в Единой базе с присвоением ему уникального регистрационного номера, при условии принятия такого решения.

Доступ, внесения, проверка информации в / из Единой базы осуществляются бесплатно. Формирование электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется бесплатно.

Отчет об оценке, не зарегистрирован в Единой базе, без присвоенного уникального регистрационного номера в соответствии с требованиями настоящей статьи или с даты регистрации которого прошло более шести месяцев, для целей налогообложения не применяется. Единственная база не присваивает уникальный регистрационный номер отчета об оценке, если с даты отчета об оценке (или в случае осуществления рецензирования отчета об оценке - с даты завершения такого рецензирования) прошло более пяти рабочих дней.

При удостоверении сделок по продаже (обмену) объектов недвижимости нотариус проверяет содержание электронной справки об оценочной стоимости объекта недвижимости на достоверность данных об объекте недвижимости, уникальный регистрационный номер и дату формирования этой справки или регистрации отчета об оценке в Единой базе и наличие присвоенного ему уникального регистрационного номера, а также сверяет информацию о субъекте оценочной деятельности (оценщика) и рыночную стоимость объекта недвижимости, которые содержатся в отчете об оценке, данным Единой базы.

Справка об оценочной стоимости объекта недвижимости по результатам электронного определения оценочной стоимости действует в течение 30 календарных дней со дня формирования Единой базой.

Доступ нотариуса в Единую базу для проверки факта формирования Единой базой справки об оценочной стоимости объекта недвижимости или регистрации отчета об оценке в Единой базе и присвоения ему уникального регистрационного номера, а также для внесения в Единую базу информации о цене объекта недвижимости, указанную в договоре купли-продажи, которым удостоверяется, является бесплатным.

В случае обмена объекта недвижимости на другой (другие) объекты недвижимости доход плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения объекта недвижимости, определенного:

а) абзацем первым пункта 172.1 этой статьи - не облагается;

б) пункт 172.2 настоящей статьи, - облагается налогом по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса .

172.4. Во время проведения операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии электронной справки об оценочной стоимости такого объекта недвижимости или отчета об оценке, зарегистрированного в соответствии с пунктом 172.3 настоящей статьи, и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и вносит в Единую базу информацию о цене договора купли-продажи.

Нотариус ежеквартально в порядке, установленном настоящим разделом для налогового расчета, подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию об удостоверенных им в течение отчетного квартала договора купли-продажи (мены) между физическими лицами, включая информацию о цене таких договоров и размер уплаченного налога в разрезе каждого договора.

172.5. Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:

а) лицом, которое продает или обменивает с другим физическим лицом недвижимость, - до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены;

б) лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении владельца и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

172.6. В случае несовершения нотариального действия относительно удостоверения договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, по которым уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.

172.7. Одновременно с действием пункта 172.4 настоящей статьи, стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет налога с доходов, полученных налогоплательщиком от такой продажи (обмена).

172.8. Для целей настоящей статьи под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.

172.9. Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами - нерезидентами, облагается по этой статье в порядке, установленном для резидентов, по ставке, определенной в пункте 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса .

172.10. Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям настоящей статьи.

172.11. Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), определяется Фондом государственного имущества Украины.

Статья 172 НКУ на русском языке с изменениями 2021 год (Налоговый кодекс Украины, НК Украины) №2755-VI от 02.12.2010, редакция от 23.04.2021